投機旺盛的城市,譬如溫州、上海和北京,這些個城市,就產品而言,我只能這麼評價:非常爛,與珠三角相比,產品要落後20年不止。這些城市往往是資金的彙集地,城市匯聚了大量的、無法透過其它手段消耗的資金,只能以樓市作為洩洪口。判斷這些城市的市場,只需考察一個數據:閒散資金匯聚的速度。資金匯聚的速度有多快,樓市增長的速度就有多快。這些城市大多是區域金融中心或者暴發戶聚集地。當然,還有另外一些城市,譬如那些旅遊城市,打著旅遊旗號,吸引資金流入,典型的是海南、珠海和廣西北海。這類城市對我來說,相當恐懼。我個人的態度是敬而遠之。
日期:2010-12-08 16:14:22
3、城市化程序
前述房地產市場的4個需求階段,是伴隨著城市化的發展程序,而逐步升級的。在城市化的初期,必定是自住型需求為主階段。其後,隨著城市化的逐步推進,逐步升級到改善型需求階段、投資型需求階段。至於投機型階段,這是個怪胎,能成為資金黑洞的城市並不多,我也不多做闡述。(上海、北京和溫州等投機城市的清苦學生,我真不同情你們,活該你們選擇和資本大鱷一起競爭,自作自受。)這裡需要闡釋的問題是:城市化到底是一個什麼樣的程序,它是如何發生併發揮作用的。
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