陷阱一：開發企業和市場運營公司分別與購房人簽訂相關合同有貓膩。根據我國《商品房銷售管理辦法》第十一條就規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。所以開發商為了規避這一條，就玩起了擦邊球，成立兩家在股權結構上毫無關聯的獨立公司，一家做房地產開發及銷售，另一家做市場運營，分別與購房者簽訂購房合同和租賃合同。此外，這樣做的另一好處就是這樣一來即使今後市場經營不善，市場運營公司申請破產即可，不會波及到開發企業。市場運營公司一旦破產，那麼原先對購房者的所有承諾都將成為一紙空文，更別說今後每年的穩定的收益。

陷阱二：3年租金抵扣房款只是開發商的數字遊戲。買的永遠沒有賣的精。在這類專案銷售前，開發企業是做過仔細核算的，先提多少價格，再給多少的返租額，給幾年，利潤率是多少，都被反覆計算，背後的宗旨就一個——企業利潤的最大化。所以這類售後返租專案就是開發企業玩的數字遊戲而已，吃虧的永遠是購房者。

陷阱三：3年的租期對開發企業銷售房產而言恰到好處。培育一個專業市場一般需要3-5年時間，而且這期間市場運營企業只有投入，沒有產出。如果是一個正規的市場運營企業，為了盈利，一是不可能籤這麼短租期的合同，只會把租期籤長；二是為了避免市場經營興旺後產權人在租金上提價，市場運營公司都會將固定租金約定一個長租期，把利潤鎖定在將來；三是專業市場合同到期後的續期是一個公認的難題，因為產權所有人眾多，很難達成一致，於是簽訂長租期就成了必然的選擇。由此看來，那些將返租時間約定得很短的專案，意圖很明顯，就是為了壓縮返租成本，配合銷售，賣完了拍拍屁股，一走了之，壓根就沒有花心思把市場經營好的打算。

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