日期：2010-09-09 18:18:46

僅僅富人多還不夠，更重要的是“富人扎堆”。 在任何一個國家，僅僅國民收入持續增長，並不能保證房地產價格的持續上漲。 更重要的是，要讓這些富人聚集到一個地方，那麼房價上漲就有了充分的保障。 日本人多地少，1億多人口擠在不到38萬平方公里的地方，而且山地佔國土面積的70%。 這就意味著，適合人們居住的平原和丘陵地區面積較小，也就是10萬平方公里多一些。 另外，日本人還把大量的地方空出來，留給耕地和森林。 日本的森林覆蓋率差不多是國土面積的2/3，是世界上森林覆蓋率最高的國家之一，而且日本還有很多耕地，保障本國的基本糧食安全。 就這樣，除去耕地和森林等面積，1億多日本人“扎堆”到了面積極為狹小的平原城市區。 更重要的是，日本的經濟發展極不均衡，主要聚集在中部東岸，也就是東京經濟圈、名古屋經濟圈和大阪神戶經濟圈的三大日本都市經濟圈。 而東京經濟圈是超過紐約的世界第一大城市經濟體，聚集了日本的政/府、金融、工業等核心產業經濟。 可以說，坐擁日本主要經濟財富命脈的人們都“扎堆”到了東京，東京的房價無法不持續暴漲。 而且，這幾大經濟圈透過發達活躍的經濟，吸引大量的年輕人參與進來，尋找自己的發展機會。這個時候，“富人扎堆”的房地產效應就顯現出來。 假設，在東京這樣的地方，如果有100個富人的話，房價為1萬元/平米。 這時候，又進來了100個富人，讓東京的富人數翻倍，那麼東京的房價是多少？ 答案很明確，東京房價肯定不是按照富人的數量而翻倍，而可能是5、6倍，甚至10倍以上（根據富人的財富數量和心理需求而變化）。 也就是說，在某個地區，當富人數量以算術級數增長的時候，房價可能以幾何級數增長。但是，富人們並不關心房價有多高，因為房價漲得再高，他們也有足夠的錢來買房。最痛苦的是這些地區的平民和商業，人們看到房價持續上漲，於是大家一窩蜂地恐慌購房，更推動了房價的上漲。所以，在人多地少、森林覆蓋率極高、城市擁擠扎堆、人均收入很高，而且主要的財閥、政閥、企閥堆積到東京、然後平民們恐慌購房的背景下，東京房地產價格（日本房地產價格的標杆）達到了令人瞠目結舌的地步。

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