日期：2010-04-28 00:03:58

1.4. 小結

房地產在中國的需求可以分為三種：剛性需求、改善性需求和投資性需求（說是投機性需求也可，我不認為投資和投機之間有什麼區別）。根據前面的分析，中國的房地產市場從市場供求方面來看應當說是供求平衡，甚至在今後會短暫出現一定的供大於求的局面。最起碼這個市場不能說是供小於求。所以我可以斷定近年來房地產價格的暴漲主要是投資性需求作用的結果。下面我將分別就四種組合下地產的走勢來進行一下分析。在開始分析之間我需要首先將房地產面臨的形勢進行一下梳理。

如果在4月17日之前來進行現在的分析，可能相對要容易一些。但“新國十條”的出臺，一下子子使得情況變得微妙複雜了。市場經濟一旦受到行政的干預，其執行軌跡會在一定程式上扭曲。這樣我的分析將分為兩個步驟：先按照原來的執行軌跡進行判斷，然後再看政策對執行軌跡的影響。

在房產的三大需求中，剛性需求和改善性需求是完全按照市場供求關係執行的，只有投資性需求最為特殊。投資性需求既然是出於投資目的，其邏輯基礎如下：

1．防止通貨膨脹，或者說房價不會下跌。

2．持有收益即投資回報高於資金成本。這個資金成本，就是現在的一年期銀行存款利率2.25%，只要年投資收益超過2.25%，那麼，這項投資就是理性的。所以，在目前的利率水平下，只要租售比不超過1：480，也就是40年內能夠收回投資，房產投資就是理性的。中國日報4月13日的報道稱，當前國內一線城市的租售比均在1比500左右，有的城市甚至高達1比七八百。這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。這說明房產投資已經接近或者超越了“警戒線”。而以銀行貸款進行投資則明顯屬於“博傻”行為。我無法得知這種“博傻”行為在住房投資需求中的比重，但如果從理性的角度看，運用銀行貸款進行房產投資的應該是少數。

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