日期：2010-04-26 20:51:37

1.2.商品屬性

不過既然有資料我覺得透過梳理應當可以找到一些蛛絲馬跡。房地產業的發展是和經濟發展過程中所伴隨著的城市化程序密切相關，古今中外，概莫能外。中國的農民進城可能首先要考慮的問題就是解決住房問題，否則永遠只能做個“民工”。因此我想每年的城鎮人口增加人數和城鎮住宅竣工面積之間應當存在一定的內在聯絡。下圖是我找到的相關資料。

資料來源：根據國家統計局相關資料繪製。

從上面這個圖我發現兩個問題：

1．近10年間城鎮住宅竣工面積和城鎮新增人口之間存在明顯的正相關關係。

2．2004年之間，城鎮新增人口開始下降，但城鎮住宅竣工面積開始上升。

我嘗試著推理一下這個圖裡所反映的二者之間的關係。1999年－2003年，城鎮人口的增加幾乎保持在一個恆定的水平上，這部分人很可能沒有能力馬上購房，其購買力自2005年開始才釋放。那麼這部分人的購買力很可能屬於剛性需求。但自2004年開始，城鎮人口的增加開始下降，並且在2006年開始出現明顯下降。那麼今後幾年的剛性需求下降可能屬於大機率事件。

2008年和2009年的統計公報顯示，這兩年的住宅新開工面積分別為79889萬平方米和92463萬平方米，合計17.24億平方米。以住宅開發週期3年計，今後三年的平均供應量無論如何也不會低於2009年的水平（2009年住宅竣工面積為57694萬平方米）。

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