1991年，手裡只有3萬元人民幣的馮侖在對一家信託投資公司老總談海南房地產的機會。

談完機會，馮侖接著談自己公司抓住這個機會的能力以及自己的為人和出身。“我們過去誠心誠意在機關幹。在機關乾的時候，我們就都是些好人。這次，我們頭一回做生意，我們也想做好。”

在1991年的海南，對人講出國家體改所、中央黨校、牟其中之類的背景，既能贏得對方的信任，又能讓對方隱約感覺自己的實力。

初步取得對方認可後，馮侖開始和對方講他也剛剛鬧明白的新名詞“按揭”。馮侖告訴對方這是一種全新的做房地產的形式，用很少的錢，就可以做很大的專案。對方聽得似懂非懂，懂與不懂都不要緊，只要隱約感覺這是一種先進流行的方式就行。

馮侖此次談話的目的當然是從對方那裡拿到錢，“做生意，從別人那裡拿錢，無異於奪人貞操。”馮侖拿錢的本事在於他的“懂人”和“會說”，他能在極短的時間內找到打動對方的那一句話。“就那麼一句，不會說，說一輩子，也說不出來；會說，3分鐘就能將這句說出來。”“儘管時間少任務重，但決不能照直說：‘我就缺錢，你給我投錢。’這就像談戀愛，不能照直說：‘我就缺個老婆，你幹不幹？’還得先要談風花雪月，談理想，談未來，而最後實際就缺一個老婆。”

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