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“流子,這破專案咱可不能接手啊。”曹國華人剛走,王志新就迫不及待開口了:
“地價加上拆遷費,光拿地成本就3200萬了,再加上設計、建安、稅費、運營,亂七八糟的費用都加一塊,再翻一番都擋不住,這麼高的成本,別說賺錢,能不賠就算不錯了。”
運作過一個專案,耳濡目染這麼久,房地產的運作環節王志新基本都清楚。
楊凱也跟著道:“是啊王哥,成本高就算了,關鍵還是在郊區,位置太偏,房子就是蓋好,也不太好賣啊,風險太大了,咱們最好還是換一個專案吧。”
王流沉吟著沒說話,專案不好、成本太高、風險太大這些他當然知道。
用一個簡單粗暴的估算公式來計算,房價至少得是樓面價的2.5倍才能收回成本。
什麼是樓面價?
就是單位建築面積分攤到的土地價格,即:拿地價格÷最大建築面積。
現在拿地價格是3200萬,總建築面積是:3.8萬平的宗地面積×1.8的容積率=6.84萬平。
所以這塊地的樓面價就是:3200÷6.84=468。
再乘以2.5,得出1170。
也就是說,這塊地光想收回成本,房價就至少要賣到1170。
可這塊地在郊區,房價最高才一千一二,基本跟成本價持平。
結果顯而易見,整個專案搭了時間,賠了人工,最大效益卻僅是勉強收回成本,整個一白賺吆喝,一個弄不好,還很有可能賠錢。
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